Muitas vezes, pensando tratar-se de um ótimo investimento, ou buscando realizar o sonho da casa própria, várias pessoas optam por comprar o imóvel na planta.
Ocorre que, por se tratar de um investimento a longo prazo, visto que o tempo de construção do imóvel se delonga por anos, muitas vezes estes contratos são desfeitos. Este distrato ocorre tanto por culpa do comprador, que muitas vezes não consegue pagar as parcelas até a entrega do imóvel, quanto por culpa da construtora, que muitas vezes não entregam o imóvel a tempo.
O que acontece quando ocorre este distrato, já foi muitas vezes discutido na jurisprudência, sendo inclusive objeto de edição da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
Mas então, o que acontece no caso do fim destes contratos? Vejamos.
Resolução por culpa do vendedor
Suponhamos que um casal tenha noivado e se programado para se casar em 5 anos. E, como todos sabemos, “quem casa quer casa”, não é?
Desta forma, este casal viu um belo empreendimento que entregaria o imóvel em 4 anos e meio. Logo, daria tempo para que o imóvel ficasse pronto antes do casamento. Por esta razão, assinaram um contrato de promessa de compra e venda com a construtora.
No entanto, na data pactuada, faltando 6 meses para o casamento, o imóvel não estava pronto e, segundo a construtora, não ficaria pronto nem até a data do casamento.
Revoltados, os nubentes resolveram ir à construtora para terminar com o contrato.
E aí? Quais são os direitos deste casal?
Conforme a súmula 543 do STJ, eles têm direito a receber todas as parcelas pagas. Isto, pois o contrato foi finalizado por culpa do vendedor, que não entregou o imóvel na data pactuada.
Digamos que o casal foi lá receber e a construtora mostrou uma cláusula no contrato que dizia que a devolução somente poderia ocorrer quando a obra fosse entregue. Esta cláusula é legal?
Neste caso, o STJ também se manifestou, decidindo que esta cláusula é nula, pois ofende o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o casal pode receber imediatamente todo o valor já pago.
Resolução por culpa do comprador
Agora, suponhamos que o mesmo casal tenha se empolgado na preparação do casamento e tenha ficado sem condições de arcar com as parcelas do contrato. Eles podem, da mesma forma, rescindir o contrato e receber todo o valor já pago?
Neste caso, o casal também terá direito a receber um valor imediatamente. No entanto, somente receberão parte do que foi pago, haja vista que eles foram o culpado pela resolução do contrato.
Sobre esta retenção por parte do vendedor, o Superior Tribunal de Justiça adotou como parâmetro o percentual de 25% ( EAg 1138183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012; REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2011; AgRg no Ag 1010279/MG, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 12/05/2009 ). Assim, neste caso, o casal receberá imediatamente 75% do que já foi pago.
Por fim vejamos o texto da súmula
“Súmula nº 543 do STJ – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”